Dailynesia.co – Apakah Anda sudah memahami perbedaan antara Sertifikat SHM Hak Milik dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)?
Sertifikat ini adalah dokumen legal yang sangat penting dalam kepemilikan properti, baik itu rumah, apartemen, tanah, maupun properti komersial seperti ruko, pabrik, hotel, dan gedung perkantoran.
Sebagai calon pembeli, penting untuk mempelajari status dan kelengkapan sertifikat dari properti yang Anda incar. Hal ini untuk menghindari potensi sengketa di masa depan.
Umumnya, pengecekan ini dilakukan oleh notaris setelah Anda menerima fotokopi sertifikat dari pemilik properti.
Oleh karena itu, memahami perbedaan antara SHM dan SHGB sangatlah penting sebelum membeli rumah idaman Anda, seperti disadur dari laman Pashouses.id.
Baca juga: Tarik Uang Tunai di ATM Gagal, Saldo Rekening Berkurang dan Ini Solusi Bisa Dicoba
Apa itu Sertifikat SHM?
Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah bukti kepemilikan tertinggi atas suatu lahan atau tanah di Indonesia. SHM bersifat turun-menurun, tetap, dan berlaku seumur hidup.
Dengan SHM, Anda memiliki kekuatan legalitas tertinggi sehingga tidak bisa diakui oleh pihak lain, tetapi dapat dipindahtangankan melalui proses jual beli atau diwariskan.
Dibandingkan dengan SHGB, SHM memiliki kedudukan hukum paling kuat, menjadikannya pilihan utama bagi mereka yang ingin memiliki hunian pribadi atau investasi jangka panjang.
Kelebihan SHM
- Berlaku seumur hidup.
- Dapat diwariskan sesuai hukum yang berlaku.
- Bisa dijual, diagunkan, atau diwakafkan.
Kekurangan SHM
- Tidak dapat dimiliki oleh Warga Negara Asing (WNA).
Apa itu Sertifikat SHGB?
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah hak yang diberikan oleh pemerintah atau negara untuk menggunakan lahan yang bukan milik pribadi dengan jangka waktu tertentu, biasanya 30 tahun dan bisa diperpanjang hingga 20 tahun.
Pemilik SHGB hanya diberikan hak untuk menggunakan lahan tersebut, baik untuk mendirikan bangunan atau keperluan lainnya.
Bangunan yang berdiri di atas tanah berstatus SHGB umumnya berdiri di atas tanah negara atau tanah Hak Pengelolaan (HPL). Banyak developer menggunakan SHGB untuk proyek perumahan dan apartemen.
Kelebihan SHGB
- Bisa diperjualbelikan dan dijadikan agunan kredit selama SHGB masih berlaku.
Kekurangan SHGB
- Memiliki jangka waktu pakai. Setelah habis, harus dikembalikan ke pemilik atau negara.
Cara Mengubah SHGB Menjadi SHM
Jika Anda memiliki properti dengan status SHGB dan ingin mengubahnya menjadi SHM, prosedurnya cukup mudah dan cepat. Namun, perlu diperhatikan bahwa tidak semua SHGB bisa diubah menjadi SHM, tergantung pada rencana tata ruang wilayah tersebut.
Langkah-langkah Mengubah SHGB Menjadi SHM
1. Kunjungi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) sesuai daerah properti.
2. Datangi loket pelayanan dan serahkan dokumen persyaratan, antara lain:
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani.
- Surat kuasa (jika dikuasakan).
- Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan surat persetujuan dari kreditor (jika ada).
- Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan.
- Bukti pembayaran uang pemasukan.
- Sertifikat SHGB dan IMB/surat keterangan dari Kepala Desa/Lurah.
3. Isi formulir permohonan dan tandatangani di atas materai.
4. Bayar biaya sebesar Rp50 ribu untuk luas tanah maksimal 600 m² di loket pembayaran.
5. Petugas BPN akan menindaklanjuti permohonan.
6. Siapkan dana untuk Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
7. Setelah selesai, BPN akan membukukan hak dan menerbitkan sertifikat SHM.
8. Ambil sertifikat SHM di loket pelayanan.
Proses perubahan dari SHGB ke SHM membutuhkan waktu sekitar lima hari kerja, terhitung sejak berkas lengkap diterima dan pembayaran lunas dilakukan.
Biaya Mengubah SHGB ke SHM
Sebelum memutuskan untuk mengubah SHGB menjadi SHM, penting untuk mengetahui biaya yang perlu disiapkan. Berikut rincian biaya yang mungkin diperlukan:
Biaya Pendaftaran
- Untuk tanah hingga 600 m²: Rp50.000.
- Tanah lebih dari 600 m²: dikenakan biaya tambahan konstatering.
BPHTB
- Bergantung pada Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan luas tanah.
Biaya Notaris/PPAT
- Jika tidak diproses sendiri, jasa PPAT mulai dari Rp2 juta.
Biaya Pengukuran
- Untuk tanah lebih dari 600 m², rumus: (Luas Tanah/500) x 120.000 + 100.000.
Biaya Konstatering Report
- Berlaku untuk tanah lebih dari 600 m², rumus: {(Luas Tanah/500) x 20.000 + 350.000} / 2.
Estimasi biaya mengubah SHGB menjadi SHM sekitar Rp7 juta hingga Rp8 juta, sedangkan untuk tanah lebih dari 600 m² sekitar Rp7,5 juta hingga Rp8,5 juta.
Dengan memahami perbedaan sertifikat SHM dan SHGB serta biaya dan prosedur pengubahan SHGB menjadi SHM, proses jual beli rumah akan lebih aman dan nyaman.
